Особа, яка отримала землю від родини, має особисто обробляти її. А продаж сільгоспугіддь протягом 5 років буде неможливий без згоди Генерального директора KOWR. Саме так інтерпретує це міністерство сільського господарства після останніх змін у законодавстві. Від цього правила є лише один виняток. Який?
З 2023 року зміна у законі про продаж сільгоспугіддь протягом 5 років з моменту їх придбання
Божена Лісовська, депутатка від Громадянської коаліції з Люблінського округу, у своєму депутатському запиті до міністра сільського господарства запитала, як змінилися правила продажу сільгоспугіддь після останньої новелізації Закону про формування аграрного устрою.
Така новелізація відбулася у 2023 році, яка може вплинути на продаж сільгоспугіддь від близьких осіб протягом 5 років з моменту придбання нерухомості. Чи потрібен для такого продажу дозвіл генерального директора KOWR?
Скільки надійшло заявок до KOWR про згоду на достроковий відчуження угідь?
Масштаб цієї проблеми показують останні дані Національного центру підтримки сільського господарства (KOWR). Установа повідомляє, що у 2024 році надійшло загалом 3,9 тис. заявок на отримання дозволу на продаж сільгоспугіддь протягом 5 років з дня їх придбання.
У 2024 р. KOWR видав 3,1 тис. адміністративних рішень у цій справі, з яких:
- майже 2,6 тис. становили позитивні рішення,
- понад 200 – негативні,
- понад 300 рішень стосувалися припинення провадження,
- близько 900 справ було завершено іншим способом, ніж видача адміністративного рішення.
Протягом перших п'яти місяців 2025 року до KOWR надійшло майже 1,8 тис. таких заявок. Наразі Центр видав майже 1,5 тис. адміністративних рішень.
Черняк: обов'язок особистого ведення господарства незалежно від способу придбання землі
У відповіді Яцек Черняк, заступник міністра сільського господарства від лівих сил, вказує, що згідно зі ст. 2b сект. 1 та 2 Закону про формування аграрного устрою, покупець сільгоспугідь зобов'язаний вести сільськогосподарське господарство, до складу якого увійшла придбана сільгоспнерухомість, протягом щонайменше 5 років з дня її придбання. У випадку фізичної особи – вести його особисто.
– Протягом цього періоду придбана нерухомість не може бути відчужена або передана у володіння іншим суб'єктам, – підкреслює Яцек Черняк. Це стосується як осіб, які отримали сільгоспугіддя від родини, так і тих, хто придбав землю іншим способом.
Заступник міністра сільського господарства також вказує, що згідно із законом, особа, яка придбала сільгоспугіддя, зобов'язана до:
- особистого ведення сільськогосподарського господарства;
- не передавати землю у володіння іншим суб'єктам, навіть у формі оренди;
- не продавати її протягом щонайменше 5 років з моменту придбання.
Продаж сільгоспугіддь протягом 5 років вимагає згоди KOWR
Міністерство сільського господарства та KOWR однозначно інтерпретують нові положення 2023 року. Продаж сільгоспугіддь протягом 5 років з моменту їх придбання можливий виключно після отримання згоди Генерального директора KOWR. І це незалежно від того, чи фермер купив землю у іншого фермера, чи новий власник отримав її у спадок або як подарунок від родини.
На думку влади, цей п'ятирічний період має захищати від спекулятивного обороту сільгоспугіддь та від викупу її особами, не пов'язаними із сільським господарством.
Новий власник без згоди KOWR може відчужувати сільгоспугіддя лише близькій особі
Однак від цього правила є один виняток. На думку Яцека Черняка, зміни, запроваджені у 2023 р., призводять до того, що новий власник сільгоспугіддь може протягом 5 років з моменту їх придбання відчужувати їх лише близькій особі.
– Однак цей нормативний акт не дозволяє особі, яка придбала нерухомість від близької особи, розпоряджатися нею без будь-яких обмежень протягом 5 років з моменту її придбання, – додає заступник міністра сільського господарства.
Отже, сільгоспугіддя можна без згоди KOWR передавати близьким особам. Але якщо новий власник захоче їх продати за межі найближчого кола, у такому разі він має отримати згоду KOWR.
Яка процедура продажу сільгоспугіддь до закінчення 5 років
Ось як виглядає процедура продажу сільгоспугіддь до закінчення 5 років з дня їх придбання:
- Перевірка фактичного стану нерухомості:
Необхідно перевірити, чи земля, що відчужується, не підпадає під виняток із закону, який дозволяє відчужувати угіддя без згоди Генерального директора KOWR. Наприклад, це стосується продажу близькій особі або нерухомості менше 0,3 га в адміністративних межах міста. - Подача заявки до KOWR на продаж сільгоспугіддь:
У обґрунтуванні заявки слід вказати, яка важлива інтереси власника свідчать на користь відчуження нерухомості. Це може бути, наприклад, життєва, здоров'я або економічна ситуація. Підставою може також бути важливий громадський інтерес.
До заявки слід також додати відповідні документи. Це: виписка з реєстру земель та будівель, випис з іпотечної книги, документ, що є підставою для придбання сільгоспнерухомості. Заявник також повинен додати документи, що підтверджують наявність важливого інтересу власника нерухомості або громадського інтересу.
Варто пам'ятати, що це повинні бути оригінали або нотаріально засвідчені копії. - Рішення Генерального директора KOWR:
Генеральний директор KOWR видає згоду або відмову у формі адміністративного рішення. Відповідно до закону, він повинен зробити це негайно, тобто зазвичай протягом місяця.
Продаж нерухомості та сплата податку
Варто пам'ятати, що якщо ми отримаємо згоду Генерального директора KOWR на продаж сільгоспугіддь протягом 5 років з моменту їх придбання, то після продажу нерухомості слід сплатити цілих 19% прибуткового податку від прибутку від продажу.
Варто пам'ятати, що заяви про надання дозволу на продаж сільгоспугіддь менше 1 га слід направляти до територіальних відділень KOWR.
Черняк: можливі подальші зміни у законодавстві про оборот сільгоспземлі
Депутатка КО також повідомила, що у квітні 2025 року до Верховного Суду надійшов запит про тлумачення нормативних актів. Суд має вирішити, чи потрібен для продажу сільгоспземлі, придбаної від близької особи, дозвіл генерального директора KOWR.
– Чи, у ситуації, коли тлумачення нормативних актів у прийнятій Верховним Судом постанові буде відповідати доктрині та попередній судовій практиці адміністративних судів, зміниться колишня позиція KOWR та міністерства? – допитується Божена Лісовська.
Заступник міністра повідомляє, що якби Верховний Суд прийняв інше тлумачення нормативних актів, ніж міністерство сільського господарства, тоді уряд розглядав би вжиття відповідних заходів.
– Одночасно хочу повідомити, що заплановано новелювання нормативних актів Закону про формування аграрного устрою. У зв'язку з цим це питання буде предметом аналізів щодо необхідності запропонувати необхідні зміни, – додає Яцек Черняк.
Однак на сьогодні закон є однозначним: сільгоспземля, отримана від родини, не може бути предметом вільної продажу протягом 5 років. Обов'язок особистого ведення господарства також не дозволяє здавати її в оренду. Виняток стосується лише передачі її наступному члену родини.
